物业纠纷：辨别合同性质是关键

    ■案情回放：业主车辆在小区内被盗，物业公司成被告

　　陈万里居住于市区一居民小区，该小区由徐州新玲物业公司（以下简称新玲物业公司）负责日常物业管理服务。2006年5月，陈万里与新玲物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定：陈万里将居住小区的公共物业管理事务委托给新玲物业公司，期限为50年，每月缴纳公共物业管理费25元；小区内机动车及非机动车一律进库或在规定的地点停放，摩托车每辆每月交停车费15元。免责条款规定：第三人造成业主（陈万里）人身、财产损害的物业公司不承担责任。

　　2006年8月，陈万里购买了一辆迅龙牌125摩托车，价款3280元。2007年1月份的一天晚上，陈万里将摩托车停放在其居住的小区C1栋楼下的楼梯间被盗。陈万里认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关，物业公司应承担赔偿责任。双方就赔偿事宜协商无果，遂诉至法院，要求新玲物业公司照价赔偿。　　

　　■法庭调查：小区业主服务要求有差异，附加条款定明细

　　法庭通过调查指出，物业服务合同是业主与物业公司之间签订的，而不是业主委员会与物业公司签订的。一般情况下，一个小区有多少业主，就有多少份物业服务合同。由于每个业主的情况不一样，物业服务合同的内容也可能不完全一样。比如说，有的业主有车，有的没有车，要所有的业主都交纳车辆管理费（或者说停车费），显然不合理。对公共管理服务内容，物业公司与所有业主签订的合同都是一样的。如下列事项：1.房屋的使有用管理及房屋公用部位的维修、养护。2.道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、排水、消防等小区的公用设施及其运行的维护和管理，保证小区公用设施设备正常运行。3.小区容貌、绿化、环保、保安等管理、维护等。

　　对于有私家车（包括摩托车）的业主，毫无疑问，业主不仅需要一个停车的车位，而且更需要有人来保障它的安全。这样，有车的业主与物业公司就提供车位、保障车的完全、服务费用等事项，可另行签订一个合同或者在公共管理服务合同中列一个附加条款。对附加的条款，物业管理公司称之为特约服务条款，这样就解决了不同业主的不同需求。

　　同时，法庭经审理还查明：双方签订的服务合同中虽有新玲物业公司提供车位、停车人按月交纳停车费的内容，但因陈万里及小区的其他业主无人申请此项停车服务，所以物业公司未向小区业主收取停车费，也未提供统一的停车车位；物业公司在小区内设立了24小时门卫，在小区的主要道路安装了电子监控录像。

　　法庭经审理认为，双方签订的《物业管理服务合同》是有效合同。合同中约定，新玲物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看，新玲物业公司在管理的小区内设立了24小时门卫，并在主要道路上安装了电子监控录像，其对小区物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服务，且双方签订合同约定了免责条款，即物业公司对陈万里摩托车被盗不存在故意或重大过失，该免责条款有效。