楼盘宣传册与事实有出入

    大多数购房者买房时，首先看到的不是房子，而是开发商提供的宣传资料。但等拿到了房子后，可能会发现有很多地方和宣传册上的内容不一样：房子的结构不合理、小区的配套设施不达标等等。去找开发商，他们大多会以一句“以实物为准”就了事了。那么开发商的这种行为是否违约呢？

    2005年1月15日，市民李先生和一家房产公司签订商品房买卖合同，购买某小区住房一套，2006年10月31日前交付。合同详细约定了付款方式、交房时间、违约责任等事项，但对房屋内部结构只字未提。合同签订后，李先生付了房款。但在收房时发现房屋内有4处与宣传画册上的户型结构不一样，并且宣传册上注明的的化粪池及消防通道都没有。李先生拒绝收房，要求整改。双方多次协商都没有结果，李先生于是将该公司告到法院，要求房产公司承担违约责任，并支付逾期交房违约金。

　　律师认为，本案的争议焦点在于开发商印制的宣传画册能否认定为购房合同的组成部分。根据《合同法》的规定，商业广告是要约邀请。所谓要约邀请又称引诱要约，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。而要约就不同了，若要约人不遵守自己的要约，将负缔约过失责任。宣传画册作为一种开发商宣传的工具，应当认定为商业广告无疑，但能否作为要约邀请还得具体分析。《合同法》第15条还规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

　　最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人对房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。也就是说，在这种情况下，出卖人不得违反，否则就要承担违约责任。宣传画册，是开发商售房宣传房屋的宣传方式之一，一般都包含商住房小区的整体环境、配套设施、各种户型示意图、房价等详细信息。而一般购房者所作出的判断都是依据宣传画册，所以应将这种内容具体明确的宣传画册认定为要约，开发商应受这种宣传内容的约束。当实际与宣传不符时，购房者可以据此维护自身的权利。