买房要防面积陷阱

    案例

　　杨小姐一直梦寐以求能够拥有带大客厅的房子。2006年1月，杨小姐被一套两室一厅的商品房所吸引，楼书上标明该房得房率较高，尤其是面积为36平方米的大客厅令杨小姐怦然心动，于是购买此房。房屋验收时，一位律师朋友提醒她一定要注意对房屋面积进行仔细的验收，于是，杨小姐对此特别留了心，所幸的是，验收时开发商出具的经产权部门实测的房屋建筑面积、套内建筑面积与购房合同的约定大致相同。可杨小姐一进新房，却立即意识到客厅没有想象中的那么大。失望之余，她想可能是开发商做了手脚，于是又请有关单位对房屋面积进行了重新测量。测量结果显示客厅建筑面积仅为32平方米，比楼书标明的建筑面积少4平方米，而阳台和其中一间卧室的建筑面积却比楼书标明的建筑面积各增加了2平方米。杨小姐找到开发商指责其在楼书上虚假承诺高得房率，并据此向开发商提出赔偿要求。但开发商认为楼书标明的房屋各个组成部分的面积在合同中没有约定，不能作为索赔依据，坚持称其行为完全合法。杨小姐于是拿着标明房屋各组成部分建筑面积的楼书找到律师朋友，问自己能不能凭楼书向开发商要求赔偿？　

　　关键词

　　得房率    是指套（单元）内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。也称之为“K”值。得房率是买房比较重要的一个指标。

　　套（单元）内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

　　套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。　

　　律师分析

　　由于杨小姐和开发商之间在《商品房买卖合同》中只约定了房屋的建筑面积、套内建筑面积和共有共用分摊建筑面积，而没有就房屋内各个房间的具体建筑面积进行约定，所以，乍一看上去，杨小姐对开发商的索赔要求没有合同依据，得不到支持。但事实上却并非如此。

　　第一，杨小姐手中握有开发商的楼书，而在楼书中开发商对房屋各个房间的面积标明的非常详细，而杨小姐正是冲着宽敞的客厅才选择该房屋的。依据最高人民法院对商品房买卖纠纷相关问题的司法解释的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。

　　第二，《商品房买卖合同》中虽然对房屋内各房间的面积没有作详细的约定，但是在合同附件2套型及分层平面位置图中却对房屋的套型进行了图纸性的描绘，如果该房客厅的面积、卧室的面积和阳台的面积发生了变化，必然导致实际的套型图和约定的套型图有区别，开发商依然要承担相应的违约责任。

　　杨小姐可以依据以上两点追究开发商的违约责任。本案中，因为合同对这种情况没有约定违约金，裁判部门将根据杨小姐的损失来计算，而这是需要杨小姐举证的。　　

　　特别提醒

　　本案中，开发商利用相应增减商品房各组成部分建筑面积的方法，达到商品房建筑面积总值不变的目的，这样做可谓是一箭双雕：既不违反合同约定，可又大幅度降低生产成本(阳台造价一般较低)。与此相类似的情况还有建筑面积不变而套内建筑面积或共有共用分摊建筑面积发生变化等，而这些类似的情况在商品房买卖市场上并不在少数。为了防范开发商在面积上“缺斤短两”，国家、地方均颁布了与商品房有关的面积误差的处理方式，但这些规定并不详尽。购房人在签订商品房买卖合同时，应当把楼书标明的面积详细约定在合同里，并约定相应误差的处理方法及违约责任。这样，购房人才有可能买到满意的商品房。