说起“容积率”，很多人都知道，但要是问，容积率低好还是高好；什么样容积率是相对合适的，可能很多人就答不上来了。事实上，开发商们在销售楼盘的过程中，对与“容积率”的态度也是各不相同的，有的会在销售过程中公开或大肆宣传自己容积率，而有的则是隐蔽或尽量避免谈及“容积率”。
那么究竟“容积率”与楼盘品质有多大关系，购房者应当如何看待楼盘的容积率，今天的我们就来谈一谈“容积率”。
在买房过程中，通常所说的 “容积率”，是指一个小区建设用地内的总建筑面积与用地面积的比率，其中地下车库、架空开发的建筑底层等建筑面积可以不算入总建筑面积之内，规划建设用地面积不包括住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等。
以一总建筑面积是2万平方米的小区为例，小区的用地面积如果是1万平方米的话，那么该小区的容积率就是2。
一般来说，国土部门在对土地使用权进行公开挂牌出让时，除了说明地块的面积、价格等之外，也同时标明了地块开发的容积率要求。对于发展商来说，知道了容积率，就可以粗略估算出地价成本在房屋中占的比例。容积率越高，那么开发商单位土地上用于回收资金的建筑面积就越多，对应的地价成本在房价中所占的比例就越低，反之则越高。
而对于购房者来说，容积率就直接关系到了小区居住的舒适程度。容积率越低，人口密度越低，则小区的居住环境越好，反之容积率越高，人口密度越大，则小区的居住环境越差。
很显然，容积率的大小和商品房的类别关系很大。
一般来说，别墅大多低于1.0，其中Townhouse普遍在0.6-0.8之间，独栋别墅在0.3-0.5之间。如檀溪湾、印象剑桥的容积率都在0.2左右；
多层容积率多在1.0-1.2之间，小高层、高层在2.0-3.0之间，目前市场相对出现的多为多层、高层混合型楼盘，容积率一般在２左右，如加州洋房、顺驰理想城市的容积率在1.5左右；高层塔楼在5以上，如摩天３６０．
专业人士表示，一般来说，就小区居住环境而言，多层住宅应不超过3，高层住宅容积率应不超过5。但由于受地段、土地成本等的限制，并不是所有项目都能做得到。
通过以上对容积率的了解，我们已经大致清楚，如果开发商采用超容积率、扩大建筑面积多获利的话，不仅损害了土地出让的公正性，最重要的是直接影响了住宅小区的建筑密度、公建配套、绿地面积、采光等一系列与楼盘品质密切相关的因素。
业内人人士告诉记者，在以前商品房供不应求的情况下，超容积率无疑是开发商牟取暴利的一条捷径；但现在，市场已经供大于求，超容积率损害楼盘品质、最终只会得不偿失。
容积率小贴示：
一、别墅、多层、高层等混合型楼盘需要具体考查局部区域的容积率。
二、分期开发的楼盘需要分期考查。
三、收房时主要观察小区是否增加新的楼盘，楼盘是否加层、是否增加单元数；
四、索要建筑竣工图、小区平面图找专业人员测算容积率。
五、发现容积率与合同不附，请有资质评估单位评估你的房产进行贬值评估。 |
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