专家教投资者四办法合理避税

    卖房者要缴哪些税

    地税工作人员表示，个人卖出房产需要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税等。其中，个人销售普通住房暂不缴纳土地增值税，而如果销售的是高档房，则需要按房款的1%缴纳土地增值税。另外，如果居民购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。如果转让的是家庭自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房，则取得的所得则免征个人所得税。

    另外，个人所得税可以选择两种交税方案：如果卖房人能提供完整、准确资料的，采取查账征收的方式，按应缴个税额的20％计算；如果卖房人不能提供完整资料的，则采取核定征收的方式，按住房转让收入的1%比例缴纳个人所得税。

    比如上述例子中的陈女士和小李。陈女士出售的住房虽属于普通住房，但不是个人唯一生活用房，购买也未超过5年，因此不能免去营业税和个人所得税，但不用缴纳土地增值税。

    他们到房产局交件以后，在地税窗口，由陈女士缴纳营业税（总价的5%）3万元；城建税和教育费附加、地方教育费附加（营业税的11%）3300元；印花税（总价的0.05%）300元；由于陈女士无法提供自己几年前买房的发票，税务工作人员采取核定征收的方式缴纳个人所得税（总价的1%）6000元。因此，陈女士一共要为卖房付出39600元税款。

    地税部门还提醒卖房者，如果所卖的房子是继承、赠予、离婚财产分割等形式取得的，那么必须采取查账征收的方式来缴纳。

    地税部门提醒纳税人，买卖房屋的情况比较复杂，涉及的问题很多，涉及的税种和相关减免政策也很多，具体情况，具体答复。纳税人可以携带相关资料到房产市场的地税窗口具体咨询。

    不正规避税后患无穷

    “私订终身”房财两空

    “私订终身”是指买卖双方商量好房屋价格后，房主先将房产证交付买主，买主付清绝大部分房款后，房主交钥匙让买主住进房子。双方约定，等房子满了5年再去办理过户手续，以此规避税费。

    风险提示：因为房产证还是原房主的，房主就可能通过挂失来注销原房产证，办理新证后，一房两卖，或者因欠债被法院查封等，都可能造成纠纷。

    “赠予避税”得不偿失

    所谓赠予避税，是指双方不办理过户手续，而是以赠予的方式变相交易，以此省下一部分税款。

    风险提示：如果用“假赠予”的方式逃避税收，买家再次出手的时候需缴比正常交易还要多的个人所得税，损失会很大。而且如果卖主将房子抵押出去，同时又将房子以赠予的形式卖出，这样买主的利益就会受到严重侵害，即使诉至法院，也很难裁决。

    “阴阳合同”易留后患

    “阴阳合同”是指在售房中，买卖双方签下两份合同，一份填下真实的房价，双方按照这个价格来交易；另一份则把房价降低，拿到房管部门去交件，由于总价低了，纳税额也会相应减少。

    风险提示：高价买卖低价报税属于虚假交易，违反税收政策，风险性较大。其次，买房人如果再次将房子转让时，由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低。

    且再次卖出和买入价之间的差额较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果坚持以合同价为据，剩下的差价不付，也会产生纠纷。