法院：买房者契约自由选择权不得侵犯

    去年买了房的杨先生近日却为了一桩莫名的官司心神不宁。曾带他看过房的中介公司，凭着当初杨先生看房时签订的一份《房地产求购确认书》将他告上了法庭，要求杨先生支付违约金人民币15800元。日前，浦东新区法院判决中介公司的诉讼请求不予支持，杨先生支付中介公司居间服务费3000元。

    去年4月15日，杨先生通过上海汉宇物业代理有限公司 （下称汉宇公司）看了位于浦东龙阳路上的一套二手房。过了一星期，杨先生又在原告上海中原物业顾问有限公司（下称中原公司）处看到了同一套房源，由于对这套房屋比较满意，杨先生就在中原公司业务员的带领下又验看了房屋并签订了一份《房地产求购确认书》。

    事后，中原公司表示房屋的成交总价为一口价158万元，汉宇公司却表示价格可以协商。杨先生比较之后，最终通过汉宇公司与房屋业主马某签订了买卖合同，成交总价为151万元。但不久之后，杨先生就因与中原公司签订的 《房地产求购确认书》被告上了法庭。

    原告中原公司认为，按照双方签订的《房地产求购确认书》：杨先生验看过该房后六个月内，与出卖方达成买卖交易或者利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，杨先生都应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1％向中原公司支付违约金。现在杨先生私下与房屋业主马某完成了交易，已经严重损害了原告的合法权益。根据合同约定，杨先生应支付违约金15800元。杨先生则认为，他并没有与中原公司成立居间合同关系，他也有权根据市场规则选择对自己有利的中介成交，与中原公司所签的购房确认书是“霸王条款”。

    法院审理后认为，根据《合同法》的规定，提供格式条款的一方免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据 《房地产求购确认书》的约定，杨先生被原告中原公司带领看房后，在半年内只能选择原告达成交易，否则即要承担违约责任，这显然侵犯了杨先生的契约自由选择权，加重了杨先生的责任，因此《房地产求购确认书》上关于违约责任的格式条款无效，中原公司无权依据该条款要求杨先生支付违约金。而且，杨先生之后通过汉宇公司居间中介达成买卖合同的实际成交价低于原告居间中介的房价，从契约自由原则角度出发，杨先生也有权选择对自己有利的中介公司完成交易。中原公司虽然没有促成买卖双方合同，但确实提供了居间服务，杨先生应支付必要的费用。最后，法院依据实际情况和公平合理的法律精神，予以酌定杨先生支付居间服务费3000元。

    判决后，杨先生不服，提起上诉。近日，中级法院作出驳回上诉，维持原判的判决。