买房签合同条条要看细

    案例一：着急买房误签霸王条款

    王先生在年初看中一套房，当时楼盘主体接近完成，就差三层封顶，销售人员承诺房子一定会在今年7月完工交付。当时王先生正准备和女友在“十一”结婚，7月交房，装修完正好10月就可以住进去，王先生就很痛快地签了合同。没想到，开发商因为把资金用到其他项目，导致剩下三层一直没有完工，眼看着10月就快要到了，却没有房子住。王先生要求把房子退掉，以便再买一套现房。开发商却拿出当初签的合同，说合同里并没有关于退房条件的约定，至于延期交房我们可以按约定赔偿，但要退房却不行！

　　律师建议：开发商往往利用自己的强势地位和购房者急于签合同的心理，在购房合同中暗藏一些霸王条款。一但发生纠纷，这些霸王条款就使购房者处于非常不利的地位。常见的“霸王条款”主要有：1.产权证备案时间过长，不利商品房买受人办理产权证； 2.楼宇屋面外墙业主不能主张权利； 3.双方逾期付款及逾期交房时间及违约金约定不对等； 4.以格式条款明确限制买受人对合同条款不能提出调整主张； 5.开发商延期交房免责范围过大； 6.认购书只规定认购人责任，不规定出卖人责任；7.出卖人单方指定物业管理公司；8.以条款形式规定广告不构成合同组成部分。

　　据统计，近年来楼市日益火爆，开发商“牛”气十足，房产中介机构和房产销售机构常常利用自身的优势地位，拟订对购房者不公平、不合理的合同条款，加重购房者的责任，而此类问题目前已经成为购房者投诉的焦点。

　　很多开发商利用购房者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制购房者应有的权利如知情权、公平交易权等。据介绍，房地产合同中的这些不平等条款主要出现在房地产交易合同的补充协议和附加协议里。

　　现在，购房时不注意看合同内容就草率签字的人仍然不少。一些公司就利用这一点，在自己事先拟订的格式条款上用不引人注意的“备注”来制定一些不公平的条款。

　　律师提醒说，购房者签订了房地产合同，验房时，要按交房约定合同上的内容标准对照进行验收，若房产不合条件则不予接收；其次，明确交房通知的送达方式，如购房者在合同约定的地址有变动时应立即与开发商联络；再次，针对不可抗力因素要进行统一界定，不能让开发商自主扩大不可抗力范围；最后，保存好书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章。这些材料在交房前，开发商都会支持配合，遇房产不合要求，应拒绝接收房产。

　　案例二：为买低价房 先付定金难返还

　　2004年11月，某小区还未开盘，但已经开始接受预购登记。销售人员对孙小姐说现在预订的房子价格会比开盘的价格每平方米低200元左右。为了能低价买进，孙小姐选定小区一套房子，向销售经理李先生交纳购房定金一万元整。项目正式开盘后，孙小姐和男朋友携现金前往售楼处，这时开发商提出买房的同时还必须买一个车位，而且车位价格高出正常车位约2万元，孙小姐为此和开发商发生分歧，未达成协议，于是未能最终签订买卖合同。孙小姐认为开发商在《商品房买卖合同》中增加了搭售车位的条款，严重侵犯了其利益，而且开发商拒绝对合同条款做出任何更改，孙小姐要求开发商退回所交定金一万元整，开发商不同意退钱。

　　律师建议：就这一事件，从定金的性质讲，分为买房定金和谈判定金，二者有所区别。谈判定金保留了双方继续谈判的权利，双方有义务履行进一步协调的责任。如果乙方履行了协调的责任，因为甲方的过错甲方却不愿做出让步，视甲方违约，定金应双倍返还。

　　目前的“定金纠纷”，主要是因为开发商的行为没有统一的规范，多数情况是先交定金、签协议，后看合同，而合同中又包含一些由开发商自己拟订的附加条款。专家建议，除了对开发商和欲购房屋进行深入了解，购房者还应当明确所交定金的性质，并要在交定金时和开发商签署定金协议，对定购协议中有关合法拿回定金和正式签订合同的条件等条目应格外警惕，不要轻易付定金。约定房屋价格、面积、套型、具体单元楼栋等主要元素，并规定若签订买卖合同时这些条款若发生变更，购房者有权取回定金。购房者其实还可以考虑聘请一名专业律师，随时针对任何一个细节进行严格把关。这样，不但可以避免陷入开发商暗藏的种种陷阱，省下了购房之后可能遭遇到的一系列不必要麻烦，解除了后患，还可以省下由于房屋纠纷、打官司等所造成的精神损失。