购综合用地商品房风险大

    案例：张先生所在的公司前几年买了一块地，原本打算盖厂房的，但现在想盖房子，一部分卖给员工，一部分对外销售。该地块是50年的商业用地，据说当地政府已经批准可以盖房子，但性质还是商业用地，地价比相邻地块便宜2000元/平米。张先生想知道：买这样的房子有风险吗？另外，他们公司不是房产公司，虽然单位保证买后有三证，但不知道将来能否出售，如果可以如何办理手续。

    此类房屋不是真正的商品房

    “这样的房不是法律意义上的商品房，再次转让无法办理过户手续。”针对张先生的情况，北京市盛延律师事务所律师张志同表示，取得商品房权属证书的前提之一就是，该房产对应的用地性质是商品住宅用地，且已经取得土地使用权证书。

    如果公司利用商业用地或工业用地建成的“商品房”，不是法律意义上的商品房，不可能取得相应权属证书。此类房产再行转让时，也无法办理过户手续。即便双方完成了付款、交房手续，也没有完成法律意义上的房产买卖。所以，购买此类“商品房”最大的风险在于将来不能依法取得权属证书，不能再次依法转让，财产权利也得不到法律保护。

    有可能擅自改变土地用途

    “有可能是公司擅自改变土地用途。”张志同说，从张先生的表述来看，政府是否批准盖住宅，是否有产权证都不是确切消息，如果消息并不真实，则有可能是公司涉及到擅自改变土地用途，这是违反法律政策的。

    由于土地市场化因素不一样，综合用地价格肯定远远低于住宅用地价格。所以用商业或工业用地来盖住宅，土地成本要比住宅用地的成本低很多。公司或开发商为“实现利润最大化”，在本来用途为商业用地的土地上，擅自建造商品住宅出售，不仅对购买者存在风险，也是一种违法行为。

    应详细了解用地的性质

    “应该详细了解公司是否已经变更规划和用地性质。”接受采访的律师及业内人士均认为，如果公司需要利用该宗地进行商品房开发，应先向规划局、国土资源局等部门分别申请规划变更和用地性质变更，将地块变更为商品房开发建设用地，利用商业用地或工业用地建设“商品房”销售，实际上改变了土地用途和用地性质。

    同时，由于公司不具有房地产开发资质，所以需要成立一个具有相应资质的房地产项目公司进行开发建设，或和具有相应资质的房地产公司进行联建。遇到这种情况，购房者应先了解一下，公司是否已经变更了用地性质和规划。如果该宗地已经变更为商品房开发建设用地，建成的房子则为法律意义上的商品房，可以取得三证，并同普通商品房一样进行依法转让。