地产业产品的分类

   在房地产业迅猛发展的今天，各种地产名词层出不穷。面对花样繁多的地产名词，搞清一些基本概念，已成为购房者不得不准备的功课之一。本刊也经常能接到一些读者打来的相关咨询电话，现将关注面较广的名词解释如下：

    关于住宅

    多层普通住宅：传统住宅形式，面积144平方米以下，楼层多以7层为主。多层相对得房率高，比较划算。100平方米的多层，实际可使用面积相当于高层的120平方米，甚至130平方米以上。

    小高层住宅：所谓小高层住宅是指层数为7层—14层的住宅，其平面布局类似于多层住宅，有载人电梯但无消防电梯。小高层住宅实际上是中高层住宅（7层至9层）和10层至14层的高层住宅相加在一起的概念，是属于目前市场上比较时尚的一种住宅类型。

    高层住宅：高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口，如同样的地基建六层住宅与建12层住宅，土地利用率、住房和居住人口可以提高一倍。

    关于别墅

    从别墅的产品类型可分为独栋别墅、“亚别墅”、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅。

    别墅的原义：别墅（Villa或Cottage）在国外指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。而国内通常把一户一栋的住宅称为别墅，而这样的独立住宅在国外叫house，一般在城市边缘或远郊都有数平方公里范围这样的house社区。

    “亚别墅”：就是符合别墅环境要求的近郊别墅。从字面上看，别墅是在郊区或风景区建造、供休养用的园林住宅，其本质在于环境要素的优秀，比如远离城市的喧嚣、繁杂，依山傍水的自然环境，这就是别墅的基本精神。而所谓的“亚别墅”概念，首先要符合别墅的环境品质，比如拥有美轮美奂的 园林景观、内部绿化环境良好、容积率低，建筑本身具备优秀品质等诸多要素。

    独栋别墅：该类别墅指在建筑设计形式上是独门独院的住宅。房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。

    联排别墅：该类别墅指有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。该类别墅是由几幢通常低于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，几个单元共用一个外墙，有统一的平面设计。通常被称为townhouse。

    双拼别墅：双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的合体单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。目前，在美国比较流行的2-PAC别墅是一种双拼别墅。其主要特征有：与联排、独栋别墅相对比而言，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间；低层小楼加上私家花园的这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了City house和Townhouse兵营式排列的呆板面孔；双拼别墅基本上是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。

    叠拼别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

    花园洋房：花园洋房是介于联排别墅和普通多层住宅之间的一种高档集合住宅。通常为一梯两户，层数多为五层，部分高端产品甚至配置电梯。花园洋房也可以说是一种典型的低密度住宅，容积率通常在1.2-1.5之间。