合作共建的房屋买卖是否有效

    ■案情回放：购买合作共建的房屋，迟迟拿不到两证

    1997年9月，兰刚与曾立姚订立《投资建房协议书》，合同约定以曾立姚出建设用地，兰刚出资的形式合作建房。曾立姚出建设用地153平方米，双方各占面积76.5平方米，兰刚负责建房，楼房为三层，产权归属双方个人。同时还约定，在楼房建好后兰刚的土地证、房产证由曾立姚负责办理。协议签订后，兰刚如约进行了建房，并顺利取得了西侧76.5平方米的土地使用权及其所建1-3层房屋。

    1998年8月份，兰刚将自己所得的三层住房的二、三层出售给了张力、刘强，总价10.4万元，曾立姚作为第三人也在该购房合同上签了字，并注明“协助办理有关证件”。1998年12月份，该房所涉四人到国土部门办理了土地使用权转让，张力与刘强交纳了土地转让金。1999年初，张力、刘强付给兰刚购房款10.4万元，3月份，曾立姚再次出具证明，具体内容为：“坐落在××路90号住宅一栋共八套，由曾立姚与兰刚共建，其中西边土地产权原属曾立姚名下，现已划归兰刚所有，一切办证费用均由兰刚承担，曾立姚只是协助办理证件过户手续，其余与曾立姚无关。”此后，由于兰刚负债后下落不明，张力、刘强先后向法院代兰刚履行法院民事判决书确定的债务1万元，而兰刚及第三人曾立姚却均未按合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给张力与刘强，为此，张、刘二人将兰刚告上了法庭。
 
    ■法庭判决：房屋买卖有效，买方承诺要兑现

    法庭在审理过程中，就该案所涉及的房屋买卖合同是否有效问题存在两种意见：一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第三十七条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。两原告在被告尚未取得房屋权属证书的情况下，即与其订立了房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定，根据我国《合同法》第五十八的规定，该房屋买卖合同属无效合同，原、被告双方应当各自返还该无效合同所取得的财产。

    另一种意见认为，该案曾立姚以自己取得的土地使用权作为投资与兰刚出资建房，不违反法律、行政法规的强制性规定。兰刚又将投资建房取得的房屋出售给张力、刘强，并到土地管理部门办理了土地使用权属变更登记手续，且已交纳了土地转让金。因此，张力、刘强与兰刚订立的《购房合同书》应属有效。

    最后，合议庭经过充分合议，采纳了第二种意见，判决兰刚应按合同约定及承诺办理房屋所有权证和土地使用权证给付张力与刘强。