拧干湿漉漉的物业费

    “拧干湿漉漉的物业费”

    在这个房价如今已接近每平方米1万元的小区内，这场物业纠纷源于2002年年底第一届业主委员会成立。该届业委会经过核查，对鸿铭物业公司每平方米2.72元的物业费的测算产生了疑问。

    他们发现，物业费中的水泵费，并非按照实际使用的1组2台变频水泵收费，而是按照原规划中30组60台的高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也按照规划中的118部来收费，而实际运行的只有111部。此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小修费，不论是否委托给物业公司，一律照收。并且，这每平方米2.72元的物业费中，还包含了有关文件规定不得收取的共用天线管理费。

    该届业委会与鸿铭物业公司多次就降低物业费进行了商谈。2003年6月，双方协商的结果是将物业费下调至2.65元，同时停车费由每年1600元降至1300元。但这一收费最终因为业主分歧大而未能施行。

    2004年8月，新一届业委会选举成立，同年10月8日备案成功。而在此期间，2004年10月1日，鸿铭物业公司发布了新的物业收费标准。

    新标准中，将按平方米收取的保安费、保洁费、垃圾清运费等改为按户收费；室内中、小修，如不委托给物业公司，将不再收费；停止收取共用天线管理费。

    按照新标准，如将室内中小修委托给物业公司，则收取物业费为每平方米2.61元加每户11.08元，如不委托，则物业费为每平方米2.04元加每户11.08元。

    据鸿铭物业公司副总经理汪建春说，至今已按照新标准，与小区1378户业主中的1012户签订了《补充协议》；未签订《补充协议》的，依然按照每平方米2.72元收费。

    2005年3月，新一届业委会得到业主大会授权，向法院起诉物业公司的“不实收费”。在业委会的13项诉讼请求中，除要求将按平方米收取的保安费等改为按户收费、未经委托的室内中小修费取消、停止收取共用天线管理费等之外，还要求按照实际的水泵数、电梯数目收费。

    业委会还诉称，小区的实际住宅建筑面积为21万多平方米，而物业公司测算物业费时却只按20多万平方米计算。

    如此经法院测算下来，电梯维保费由原来的0.441元降为0.405元，运行费由原来的0.606元降为0.522元；而水泵费则由原来的0.292元降为0.008元。

    此外，法院还判令物业公司将3年的电梯广告位租赁收益返还给业委会，计18万元。

    业委会成员周杰律师称，如果物业公司将2003～2005年间多收的物业费返还给业主，将达数百万元。

    业委会主任雷霞则把这一过程称为“拧干湿漉漉的物业费”。

     “保护私有财产的伟大实践”

    “这是一种通过法律途径、理性的、有效的维权方式。”中国政法大学教授蔡定剑说。

    据长期关注业主维权的秦兵律师观察，目前有关商品房面积问题、质量问题的大规模纠纷已经过去，现在进入了另一个阶段，即大规模的物业纠纷。

    根据北京朝阳区人民法院公布的数据，2002年该院受理物业管理纠纷194件，2003年增长到650件，2004年为1898件。

    面对物业纠纷，大多数业主选择了拒交物业费。“这是成本最低的反抗手段。”秦兵说。

    拒交物业费的结果，是业主被物业公司告上法庭。同样来自朝阳法院的数据，该院受理的物业纠纷中，物业公司起诉业主、索要物业费的占90%以上。

    事实上，在美丽园小区的这起物业费诉讼之前，也有业主因为“不满物业公司的花账”而拒交物业费。本届业委会9名成员中，大部分都曾拒交物业费。

    据鸿铭公司副总经理汪建春说，他们为此曾起诉过十几位美丽园业主，并几乎都胜诉。

    在北京，不久前，朝阳法院即动用“堵被窝”的方式对欠费业主进行强制执行。

    物业纠纷还带来了更大的冲突，北京一些小区的业主们甚至走上街头游行。

    而美丽园小区的物业诉讼，在秦兵看来，代表着一种理性的“寻求法律的途径”。该小区的“维权过程值得每个业主学习”，他说。

    秦兵认为，业主对物业公司的斗争，“是他们保护私有财产的伟大实践。”

    这场胜诉，在业委会主任雷霞看来，至少说明“理性维权的途径是走得通的，尽管过程很艰难”，而法院的判决，是要告诉大家，“这是一个出口”。“因为北京大大小小的小区几乎都有业主在维权，所以才会有美丽园的胜诉。”她说，“美丽园只是比较幸运而已。”