购房者应谨防8大陷阱之一

    陷阱１ 降低首付

【个案操作】

　　某楼盘推出首付10%，在正式签合同之前，先订三方协议，由购房者向专业投资公司借贷一笔相当于楼价20%的款项，再去办七成按揭。

【消协提醒】

　　从表面上来看，降低了首付款，可帮助一时手头现金不多、但有买房需要的购房者。当楼市遇到不景气时，大多数房产商都会推出“降低首付”的营销策略。但严格来讲，银行要求购房者有一定自由资金（比如不低于30%）才愿意贷款。“降低首付”的做法会使银行的风险增加，因此，银行将会对购房者的资信要求比较苛刻，有可能出现购房者获得的贷款不足。因此，提醒购房者在与开发商签订房屋买卖合同时，应当注明一旦贷款不足的处理方式。另外，购房者与投资公司签订借贷合同、购房者与房产商签订买卖合同，在它们之间的关联性方面以及具体签法上也值得购房者多加注意。

　　陷阱２ 返还差价

【个案操作】

　　某开发商承诺，在某时段购买某楼盘，以后若此楼盘价格下滑，愿向购房者以现金返还差价损失。

【消协提醒】

　　房产商的这些承诺并不意味着购房者无风险了。在签订合同时应从3个方面考虑：首先注意是否将“返还差价”等承诺写进了合同，如没有明确约定，应意识到这没有法律效力。一旦发生纠纷，购房者会承担败诉的风险。二是若将承诺写进合同，在以后的操作中仍会存在问题，如差价损失以何种标准来确定？同一时期的楼盘会存在不同位置、不同价格等方面的区别，其市场价值的定位会随着时间发生变化，差价损失的计算依据又是什么？三是差价损失的计算期限有没有限制？若没有，这对开发商的约束力度会大大降低；若有，由于市场千变万化，会产生许多不确定因素，是否会得到法院的支持也是不确定的。

　　陷阱３ 无理由退房

【个案操作】

　　某开发商表示，两年内购房者如要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。退房时，购房者的房款还将获得一定的年利率。

【消协提醒】

　　对于购房者来讲，“无理由退房”风险与利益同在。首先，交房与退房时间都是由开发商定的，购房者从时间差上丧失了自由。其次，购房者付款多为银行按揭，若还款期间退房，对银行来讲，购房者的抵押贷款合同如何继续履行或终止？相关的税费、保险费的支出如何退还？若退房时，房屋已交付，装修费、契税等费用谁承担？此外退房中，开发商审核或批准在时间上把握主动权，这给“无理由退款”加上了个“有理由”的时间。而且在退房期间，房市的涨跌、开发商经营状况均影响开发商的承兑情况。第三，若签订这样的合同，购房人的房款支付后应专门汇入开发商在银行单独设立的账户，该资金专门用于担保两年后退房时房款和利息的支付。而在两年间，开发商无权动用这笔资金，并且开发商还应向该账户事先存入相应房款的利息。第四，在退房的程序上，开发商应在约定的期限内退还房款及利息。

　　陷阱４ 延期付款

【个案操作】

　　一个自称为豪华楼盘的开发商，提出购房者只要先支付30%的首付款，余下的款项待交房时再付清。

【消协提醒】

　　房产开发商的这种促销策略降低了购房者付款的财务成本，但这类房屋的余款如果购房者是基于银行贷款的话，建议购房者在与开发商签约时，应当确定银行同意两年后给予足额银行贷款。因为目前银行贷款政策也是经常变化的，若房产开发商交房时购房者银行贷款不足，买卖双方之间势必引起纠纷。另外，还需要提醒广大购房者的是，应当在支付首付后立即办理商品房的预告登记，以保护自己的权益。